Usted ya hizo la comparación. Vio el estado financiero de este mes junto al de hace dos años y notó que el fondo para imprevistos no crece igual. Se pregunta si, ante una demanda contra el edificio, ese dinero simplemente desaparece.
El fondo tiene un techo que protege su edificio
No desaparece entero. El régimen de propiedad horizontal establece que, ante obligaciones judiciales, solo se puede cautelar o disponer de hasta un 20% de la totalidad de la cuota de gastos comunes o del fondo, según Velo Legal. Ni un acreedor con sentencia firme puede vaciarlo por completo.
¿Por qué existe ese límite? Porque el edificio necesita seguir funcionando aunque enfrente un litigio. El ascensor, la bomba de agua, la seguridad: todo eso depende de que quede un remanente operativo. La ley no protege el dinero por proteger el dinero. Protege la continuidad de lo que usted ya pagó.
Un bloque de propietarios puede activar la fiscalización estatal
Ahora la segunda pieza, la que casi nadie conoce.
Usted, como propietario individual, no puede exigirle cuentas al MIVIOT solo porque quiera. Pero si usted y otros propietarios al día en sus pagos suman un 20% o más del total, pueden exigir a la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT un informe actualizado sobre los depósitos al fondo, según Molina y Asociados.
Eso cambia la naturaleza del problema. Un fondo mal reportado ya no es solo un asunto de confianza interna. Es un riesgo frente a una entidad estatal que puede pedir cuentas cuando un bloque de propietarios lo activa. La opacidad deja de ser incómoda y pasa a ser exigible.
Tres preguntas que instalan un estándar en acta
¿Qué hace usted con esto en la próxima asamblea? No necesita acusar a nadie. Necesita hacer tres preguntas concretas.
Primera: ¿cuál es el balance mensual del fondo que el tesorero debe presentar a la junta directiva, y coincide con lo reportado a los propietarios?
Segunda: si existiera un litigio contra el edificio hoy, ¿qué porcentaje del fondo quedaría protegido y quién puede explicar ese cálculo?
La ley no protege el dinero por proteger el dinero.
Tercera: ¿sabe la junta que un grupo de propietarios al día puede solicitar al MIVIOT un informe actualizado sobre los depósitos, y existe algún motivo para no facilitarlo antes de que alguien lo pida?
Estas tres preguntas no acusan. Instalan un estándar. Y un estándar, una vez nombrado en acta, ya no se puede fingir que no existía.
Validar este mecanismo en su copropiedad específica corresponde a un asesor con conocimiento del régimen aplicable a su caso.
