Un edificio acumuló una deuda de 29 mil dólares con sus proveedores. La causa: un número significativo de residentes dejó de pagar su cuota de gastos comunes. La asamblea respondió con una cuota extraordinaria de 300 dólares y un alza en la cuota mensual, de 100 a 150 dólares. Consultado sobre la legalidad de esa decisión, el abogado Felipe Cheng, entonces presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles, fue directo: si se tomó por mayoría en asamblea, es completamente legal.
Y lo es. Ese es exactamente el problema que vale la pena entender.
La mora no se cobra sola: se reparte
La Ley vigente de propiedad horizontal no obliga a que la deuda de un propietario moroso la asuma únicamente ese propietario. Obliga a que la asamblea decida qué hacer con el déficit que esa mora genera. Una cuota extraordinaria repartida entre todos es una de las salidas que el régimen permite.
El mecanismo funciona así. Cuando una porción suficiente de propietarios deja de pagar, el flujo de caja del edificio se reduce mes tras mes. La deuda con proveedores —mantenimiento, seguridad, aseo— no espera a que se resuelva el conflicto con el moroso. Se acumula. Llega un punto en que negociar o litigar contra cada deudor individual toma más tiempo del que aguantan las facturas pendientes. Ahí la asamblea tiene una salida más rápida que judicializar caso por caso: aprobar una cuota extraordinaria y trasladar el costo a la totalidad de las unidades. El propietario que pagó cada mes, sin atraso, termina financiando una parte de la deuda que no generó.
La Ley vigente sí pone un filtro a esa decisión: la cuota extraordinaria, en primera convocatoria, requiere el voto favorable de al menos el 51% de las unidades que estén al día en el pago de gastos comunes. El propietario moroso no vota esa cuota; solo puede ejercer su voto por las unidades que tenga saldadas. Es un diseño que busca que decidan quienes sí cumplen. Pero el filtro está en quién vota, no en quién paga. Aprobada la cuota, todos la pagan, haya votado o no, haya estado al día o no antes de esa asamblea.
La cuota extraordinaria resuelve el déficit de caja del edificio. No resuelve quién lo generó.
El Fondo para Imprevistos existe para absorber este golpe antes de que llegue a todos
La Ley vigente contempla una herramienta pensada exactamente para este escenario: el Fondo para Imprevistos, una suma obligatoria, recaudada de forma anual, destinada a atender obligaciones que se presenten de forma imprevista dentro de la propiedad horizontal. Debe constituirse como mínimo con el 1% de la totalidad de los ingresos anuales y de las cuotas de gastos comunes, según el texto de la norma. Su presupuesto debe incluirse obligatoriamente en la reunión ordinaria anual de la asamblea.
El despacho Molina y Asociados, en un artículo publicado en su sitio sobre esta figura, señala que la Ley vigente exige incorporar al reglamento de copropiedad "la obligatoriedad de la Junta Directiva de presentar un presupuesto anual de ingresos y egresos, así como el informe detallado de los depósitos y retiros del Fondo para Imprevistos, ante la Asamblea de Propietarios". El mismo despacho añade un dato operativo relevante: como este fondo no existía bajo el régimen anterior, muchos reglamentos de copropiedad todavía no lo contemplan correctamente. Su existencia formal en el papel no garantiza que esté constituido en la práctica.
Un fondo bien capitalizado funciona como amortiguador. Absorbe el imprevisto sin necesidad de convocar una asamblea extraordinaria ni de trasladar el costo a quien nunca debió nada. Un fondo que existe solo de nombre no absorbe nada. Cuando llega la deuda, el edificio no tiene de dónde sacarla salvo pedírsela a todos.
El Fondo para Imprevistos es la diferencia entre un edificio que absorbe el golpe y uno que lo reparte entre quienes nunca lo causaron.
La misma Ley que permite trasladar la deuda también protege ese fondo de embargos
Hay un límite que conviene conocer, porque va en dirección contraria a la que mucha gente asume. La Ley vigente establece que, ante obligaciones judiciales del edificio, un acreedor solo puede cautelar el Fondo para Imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal. El despacho Molina y Asociados precisa que esta protección responde a un artículo específico de la norma, que limita al veinte por ciento los dineros del fondo sujetos a una medida cautelar como el secuestro.
Telemetro reportó, al momento de la promulgación de esta reforma, que la norma "permite cautelar hasta un 20% de la totalidad de la Cuota de Gastos Comunes o del Fondo para Imprevistos para garantizar la operatividad del PH". El canal estatal SERTV confirmó el mismo límite el mismo día: ante obligaciones judiciales, solo se puede cautelar o disponer hasta ese 20%, precisamente para que el edificio siga operando mientras se resuelve el litigio. La abogada Teyra A. Ehlers Bilgray, en un artículo publicado en Administra PTY, agrega el matiz que completa el cuadro: las cuotas de gastos comunes no pueden ser objeto de gravamen o medida cautelar, salvo por incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido en sentencia judicial, y en ese caso el límite es el mismo 20%.
Es decir: el régimen protege la caja operativa del edificio frente a terceros, pero no protege al propietario puntual frente a una decisión de su propia asamblea. Ambas reglas conviven en la misma norma. Una blinda el fondo común contra el exterior. La otra permite que el fondo común —y la cuota mensual de todos— se use para tapar un agujero que no todos abrieron.
En ForumPHs creemos que esa distinción es la que casi nunca se explica en la asamblea donde se vota una cuota extraordinaria. No se trata solo de si la decisión es legal, porque casi siempre lo es. Se trata de si el edificio llegó a ese punto porque no existía otra herramienta ya prevista por la norma para absorber el golpe antes.
Antes de que la mora de otros se convierta en su cuota extraordinaria, hay una pregunta que vale la pena llevar a la próxima reunión de junta directiva: ¿cuánto tiene hoy el Fondo para Imprevistos del edificio, y ese monto corresponde al mínimo que exige la Ley vigente? Si la respuesta no está clara, esa falta de claridad —no la mora en sí— es lo primero que hay que resolver.
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